שירות חישוב מס שבח לפי סעיף 49ז מיועד לבעלי דירת מגורים מזכה, אשר מחיר המכירה שלה מושפע לא רק מהמבנה הקיים, אלא גם מאפשרויות קיימות או עתידיות להרחבה, לתוספת קומות או לבנייה נוספת.

במצב כזה, רשות המסים אינה מתייחסת בהכרח לכל מחיר המכירה כאל תמורה עבור דירת המגורים עצמה. יש לפצל את העסקה לשני מרכיבים:

1. שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה – החלק שעשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור לדירת מגורים מזכה.
2. שווי זכויות הבנייה הנוספות – החלק שמקורו באפשרות להוסיף בנייה, ושעשוי להיות חייב במס שבח, כולו או חלקו.

סעיף 49ז מאפשר, במקרים המתאימים, להרחיב את הפטור גם לחלק מהתמורה המיוחסת לזכויות הבנייה. הפטור הנוסף הוא הנמוך מבין שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לבין ההפרש שבין תקרת הסעיף לבין שווי הדירה. תקרת סעיף 49ז עומדת כיום על 2,428,100 ₪, והיא הוקפאה לשנות המס 2025–2027.

דוגמה פשוטה

נכס נמכר בסכום של 3,200,000 ₪, כאשר:

• שווי הבית הבנוי ללא זכויות נוספות: 1,400,000 ₪.
• שווי זכויות הבנייה: 1,800,000 ₪.
• ההפרש בין התקרה לבין שווי הבית: 1,028,100 ₪.

במקרה זה, הפטור הנוסף יהיה עד 1,028,100 ₪. לכן, בכפוף לזכאות לפטור, הסכום הכולל שיוכל להיכלל בחלק הפטור יהיה עד 2,428,100 ₪, ואילו יתרת התמורה בסך 771,900 ₪ תטופל כחלק חייב במס. זוהי המחשה בלבד; החישוב בפועל תלוי בנתוני הרכישה, בהוצאות המותרות בניכוי ובנסיבות המוכר.

מה כולל השירות?

השירות כולל בדיקה של חוזה הרכישה והמכירה, מועד ושווי הרכישה, זכויות הבנייה הקיימות או הצפויות, הערכת שווי הדירה ללא הזכויות, הוצאות השבחה וניכויים מותרים, מסלולי הפטור האפשריים וחישוב המס על החלק החייב.

בסיום התהליך מתקבלת שומה עצמית מסודרת, הכוללת פיצול בין החלק הפטור לבין החלק החייב, ובמידת הצורך הכנת תחשיב לפי טופס 7157 והמסמכים הנלווים לדיווח למיסוי מקרקעין. רשות המסים מציינת כי במכירה מסוג זה יש לפצל את שומת מס השבח לשומה פטורה ולשומה חייבת.

החישוב המקצועי עשוי למנוע תשלום מס עודף, לאתר הוצאות המותרות בניכוי ולספק למוכר תמונה ברורה של חבות המס הצפויה לפני השלמת העסקה.